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房地产权证书在手房子就是你的?

法院拍卖的房产是否一定合法有效?房地产权证书在手房子是否就是你的?合法途径取得,并且交易过户了好几次的房产是否可以被法院收回?青岛东澳之星商贸有限公司的法人代表有这些疑惑。他通过合法途径买到的房产,且已于五年前办理了房产证,却被青岛市中院和山东省高院判给了别人,到底是怎么一回事?

涉案房产的“前世今生”

原来,该房产的小区所在土地属于当地的村办企业养鸡场所有,并与鹏欢置业有限公司签订房屋联建合同,约定共同开发此小区。

2000年,郑方东向银行借款从鹏欢公司处购买了该房产,并抵押登记,成为此房产最早的登记人。

2007年3月23日,临沂市国人轮胎经贸有限公司(郑方东是其法人和大股东)与中国建设银行股份有限公司临沂河东支行签订金融借贷合同,由郑方东提供担保。因贷款到期未还,被银行起诉,河东区人民法院遂查封登记在郑方东名下的该房产。

2009年9月该房产进行拍卖,被胡某竞得。

2013年11月胡某与东澳公司签订房地产投资协议书,约定将该房产投资到东澳公司,东澳公司于2013年12月在青岛市市北区房产交易中心登记并取得了相关的房地产权证书。

东澳公司表示曾非常谨慎的通过房产交易中心查询并询问相关办事人员,均表示此房产状态正常,产权明确,无抵押无查封可正常交易,此后也经过了正规严谨的登记办证程序。房产的归属应该毫无疑义,但过户后却被养鸡场的人员非法强占,东澳公司一筹莫展。

房地产权利人为东澳之星商贸有限公司的房地产权证书及房屋目前现状

房地产权利人为东澳之星商贸有限公司的房地产权证书及房屋目前现状

法院判决的“朝令夕改”

据了解,养鸡场在临沂法院查封该房屋后,曾申诉房产不属于郑方东要求临沂法院解除抵押,停止拍卖。但临沂法院驳回了养鸡场的诉求。之后,养鸡场通过各种诉讼要求青岛市法院和山东省高院将涉案房屋确权归其所有,均被驳回。

但是,2017年6月16日判决结果突然转向,青岛中院认为前开发商鹏欢公司为了取得银行融资,在2000年通过虚假买卖的方式,以郑方东个人名义办理了涉案房屋的按揭贷款。因此涉案房屋仍应恢复登记在鹏欢公司的名下,并根据本院的生效判决过户至养鸡场名下。

东澳之星不服青岛中院的判决,遂提起上诉到山东省高级人民法院。然而,山东省高级人民法院不但支持了青岛市中院的判决,还出具了一份有悖常识的认定和对物权法的解释:“认为房屋产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明,其并不创设具体的权利义务关系。当事人是否享有不动产的权利,仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。房屋的归属,应根据双方的真实意思表示,并结合房款交付、房屋交付、居住、使用情况等综合认定。”

并在2018年4月9日发布的第14点明确说明:“被执行人与案外人为套取银行贷款签订房屋买卖合同,人民法院对登记在被执行人名下的房产强制执行,案外人以其系房屋实际所有权人为由提起执行异议之诉,请求排除执行的,不予支持。”

山东省高院(2017)鲁民终1485号民事判决书(部分)

山东省高院(2017)鲁民终1485号民事判决书(部分)

司法拍卖的财产不适宜执行回转

值得注意的是,若该房屋根据生效判决过户至养鸡场名下,就意味着执行回转。

关于执行回转,2003年8月5日,最高人民法院在回复山东省高级人民法院《关于对第三人通过法院变卖程序取得的财产能否执行回转及相关法律问题的请示》中,明确表明了对该问题的法律运用和法理精神,“人民法院在执行中依法采取拍卖、变卖措施,是基于国家公权力的行为,具有公信力,买受人通过法院的拍卖、变卖程序取得财产的行为,不同于一般的民间交易行为,对其受让所得的权益应当予以保护。”

并且,最高人民法院2018年再次发文阐述执行案件的指导原则:案外人以被执行人为被告在非执行法院提起确权之诉,由于申请执行人并非该案的当事人,极易出现案外人与被执行人恶意串通对抗执行的情形出现。因此,案外人以被执行人为被告就执行标的物另行提起确权之诉的,应当裁定不予受理。

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