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成都远郊二手房崛起,购房者该买进还是逃离?

在去年10月,想住曾对比过新津和视高的市场,预计新津楼市还将有一波市场热度。当时新津二手房普遍在8000-9000元/㎡。而在今年5月,新津二手房价格普遍破万,个别优质小区二手房价格已超过13000元/㎡。

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新津二手房走势 来源:安居客

其实新津和青白江是成都远郊最先暴露出市场红利信号的区域。

新津得益于天府新区规划和地铁的建设,青白江则收益于自贸区的建设,两个区域地价从去年开始走高。2017年,新津最高楼面地价为7770元/㎡,青白江最高楼面地价为4450元/㎡。

成都远郊二手房崛起,购房者该买进还是逃离?

进入到2018年,成都远郊的市场红利逐渐从新津、青白江开始蔓延到所有远郊区域。

今年2月,金堂县楼面价4200元/㎡!地价大幅刷新;

4月,新城控股3263元/㎡刷新邛崃楼面价;

5月,蒲江楼面价3933元/㎡,溢价率65.61%;

两周前,新城控股竞得崇州一地块,折合楼面价3900元/㎡,刷新了崇州楼面地价记录。而在上周,崇州楼面地价再度被刷新,达到4237元/㎡。

在此前,以上几个区域楼面价几乎都不会超过2000元/㎡,并且还有流拍的可能。在如今限购相对宽松的环境下,地价已经明显上浮,刺激了市场,大部分远郊优质二手房价格都在破万的边缘。

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崇州二手房走势 来源:安居客

原本人员流动不大的远郊,房地产市场规模较小,从不温不火到快速上涨,到底是什么在支撑?

棚改货币化安置

如果不断走高的地价只是激起了群众想买房的念头,那么“棚改货币化安置”则是扎扎实实地给了群众买房的实力。

成都2016年曾发布政策,明确成都市棚户区改造全面推行货币化安置,不再新建拆迁安置房、不再新建保障性住房,将通过购买的方式筹集房源。

此后,远郊区域大规模的货币化安置,制造了不少的住房需求,而远郊新建商品住房的规模本来就不大,供需关系开始发生转变。

这部分棚改的需求在2017-2018年逐步入市,加上中心城区的楼市热,从而带活了疲软的远郊房地产市场。

棚改货币化安置,实质上为楼市创造出了更多的需求。2016年的棚改政策发布,其实主要为了去库存,不料市场热来得太快,远郊市场也就快速燃烧起来。

城镇化率还未达标,市场还有空间

根据国家统计局数据显示,2015年成都全域城镇化率70.3%,规划到2020年达到77%。

相比之下,远郊城镇化率还有很大的提升空间。所以,成都的限购政策也在一定程度上刺激了远郊购房需求的流入。

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2015年数据(简阳:44.17%)

在成都前三轮的限购政策中,远郊均没有被纳入限购。在第四轮(5.15)限购中,远郊被纳入,但相比中心城区,则要宽松得多。比如:只要有户口或12个月社保就可以购买,并且不限制购买套数。

因此,在如今的市场,远郊可以接收成都中心城区外溢的投资需求,其中以新津、青白江、简阳的市场表现最为明显。实际上,除了成都远郊,在成都之外的眉山片区,其市场也受成都市区需求外溢的影响,房价涨幅惊人。

需求涌入,带动当地农村人口进城购房。

想住也从远郊中介口中了解到:只有新津、简阳、青白江有大量外来购房人群,其实蒲江、邛崃等地的购房者,主要还是来自于本地农村,为首次购房或城区内的改善类购房。

如何看待远郊的二手房价?

想住认为,这一轮远郊房价的涨幅从宏观上看,有小部分来自于政策挤压,大部分仍是受全国房价普涨的大环境影响。

从微观上,开发商、中介进入远郊,带动了市场氛围;众多被限购的投资需求涌入;众人“跟风”买房的心理,则共同造成了现在的火爆局面。

但是,成都城市化并没有延伸到三圈层,一二圈层的吸附效应依然较强。近几年,成都远郊年轻人向中心城区聚集的现象也越来越明显。

一个没有大量人口流入的区域,房价天花板会更明显。并且,在严控期内,新房价格被严格限制,高价二手房也没有长久支撑点,现在盲目入手三圈层二手房会有站岗风险。

当然,我们也承认,在产业和地位上不可替代的个别三圈层区域在房价上确实也有空间。

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串儿哥

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