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地产行业风光不再, 房企未来如何转型

(原标题:地产行业风光不再, 房企未来如何转型)

2018年前三季度,虽然全国楼市调控政策不断加码,更多城市加入调控行列,但是在这样的市场环境下,大规模房企凭借自身品牌、城市布局以及投资能力的优势,销售业绩继续大幅增长,交出优秀的销售成绩单。同时,房企之间分化格局将得以延续,各种土地、资金、人才等资源优先流入规模房企,中小房企的生存压力进一步加大,未来马太效应开始显现,强者恒强的时代已经到来,未来百强房企之间发生收并购的概率将不断增大,从长期来看,未来TOP100房企的整体业绩规模将继续增长,各梯队房企的行业集中度也将进一步上升。而随着市场调控压力持续和规模房企竞争优势的体现,TOP100房企仍将保持规模分化的格局。同时,未来“大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米”等将会进一步升级,不排除出现部分中小房企房企因为资金链问题破产重组被兼并的情况大量出现。

在此情况之下,面对不断加码的地产调控与日益激烈的市场竞争,广大房企战略转型迫在眉睫,本文将从几个维度视角去分析未来若干年内房地产行业发展趋势,从而得出房企未来转型之若干路径。

路径一:房地产市场从一级增量市场转向二级存量市场,房企着眼于住房二手房市场交易、商业地方收并购,品牌导入,加工后二次出售,以及聚焦当前热点方向——租赁住房和长租公寓市场。

近年来,国内的宏观经济状况大体不景气,经济增速持续放缓,房地产市场发展周期从一级增量市场转向二级存量市场,由高增长进入了“去库存”阶段。同时,中央推行“租购并举”制度,支持住房购买与出租两者并行。在这样的市场环境下,房地产行业已由过去的黄金时代步入白银时代,甚至逐渐走进青铜时代,未来房地产开发商可能从“卖房子”转向“卖服务”,实践“存量时代,运营为王”的理念。

在过去十几年中,房地产具有一个迅速发展壮大的趋势,开发商集中力量在拿地上。经过了十几年的积累,中国房地产商盖了足够多的房子,住宅库存量很大,房地产市场进入了存量房时代,尤其是在一二线城市,新房市场空间越来越小,未来城市发展要建立在对现有住房的改造升级上。而对于居民来说,未来对新房子的需求增长速度会有所下降,这是因为房地产市场上出现了一定程度的供过于求,居民的购房需求达到了饱和状态,再者在高房价的影响下,居民购房欲望不强,购房能力欠缺。因此,未来新建住宅销售量在总成交量中的占比将不断下降,二手房交易将成为市场的主导,住房租赁市场和长租公寓将得到更多房地产商的青睐,房地产二级交易市场迎来了发展的春天。

数据显示,2017年全国二手房交易规模占住房交易总额的比例达到41%,一线城市二手房交易额已达新建住房的2.1倍,其中,北京和上海的二手房成交金额分别是总交易额的74%、72%。而根据第六次人口普查数据测算,我国住房存量已经达到户均1套,这意味着我们离存量时代越来越近,而房地产的下半场也将是存量房的市场。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,“行业发展的大趋势已从‘建造更多的房子’转变为‘让居住更美好’,市场发展的核心已从‘新增开发建设’转变为‘存量房的交易和运营’,房地产经纪行业将成为推动中国未来房地产市场发展的新主角。”

房地产行业逐步进入存量房时代,与此同时,房企的发展方向也开始转向了住房租赁和长租公寓市场。自2016年以来,长租公寓市场越发热闹,大批玩家开始进场,包括招商蛇口、龙湖地产、绿城、万科、保利等开发商,以及房产服务领域巨头世联行也高调进入。如何激活存量资源已成为越来越多房企的新课题,地产商以及各路地产基金也开始转型,各类长租、短租公寓,各类孵化器,各类利用存量房做出的办公、商业、园区产品纷纷出现,且逐渐成熟。长租公寓的出现恰恰适应了时代发展的要求,对于应届毕业生和白领青年来说,事业处于起步阶段,缺乏购房的资本,而长租公寓将“购房”转化为“租房”,缓解了这批人的购房压力,不用一次性支付大量的资金,但也能居住在比城中村的“握手楼”更安全和舒适的公寓里。尤其是在一线城市,大量人才涌入,住房紧张,长租公寓的出现有利于帮助城市在“抢人大战”中处于有吸引力的地位。链家公开表示“租赁崛起”,未来十年中国住宅的租金会保持比较稳定的增长,并且形成一个3万亿的长租市场。总体来看,长租公寓行业会有越来越多的巨头瞄准长租公寓市场并且高调进入。

路径二:房地产行业从量价齐涨到品质差异化与品牌塑造,房企提倡品牌输出与轻资产营运,做一手房差异化,做有特色有品质的开发商

传统的房地产开发都是重资产模式,即需要在前期的买地、建设、配套上投入大量的资金。但是,近年来随着成本上涨、销售遇冷,企业的资产负债率上升、利润率下跌,从而导致房企的资金链压力和运营压力巨大。因此,轻资产运营成为房企实现利润最大化的新模式,即用最少的资金去利用最大的资源,开发企业主要发挥其在设计、招商及运营管理的专业能力上,从而赚取最高的利润。

想要通过轻资产运营来实现盈利,品牌输出是其中一个重要的途径,通过品牌溢价效应来实现更大的利润空间。所谓的品牌溢价效应,用最简单的例子来阐述就是在同一片区域中,在其他条件相差不大的情况下,各房企中售价最高的往往就是品牌价值最大的企业,通过品牌获得的额外收益就是品牌溢价。

轻资产运营战略就是由投资者出地并负责全部投资,而品牌输出方负责出品牌并负责规划设计、建造、招商和运营,投入使用后获得的租金由品牌输出方和投资方按一定的比例进行分配。转型轻资产运营模式有利于品牌输出方的项目数量规模迅速扩大而形成规模化竞争优势,因为相比起重资产运营需要大量的资产储备,轻资产运营只需一个长期累积的高知名度的品牌即可,通过输出自身的运营能力来实现品牌价值的最大化。市场上关于品牌输出的众多明星案例证明了轻资产运营的盈利空间是相当可观的,房地产开发商未来的发展方向可以走轻资产运营道路。随着品牌影响力的不断提高以及专业能力的不断加强,开发商可以通过轻资产运营来减轻融资压力并扩大经营业务,成为有特色有品质的开发商,除了获得品牌溢价外,还可以获取增值服务收益,如商业运营、物业管理和其他衍生收益等。

纵观各个轻资产运营的明星案例,转型轻资产运营带来的盈利空间明显提升,这为尚未开始进入轻资产阵营的房企提供了一个成功的榜样,促使它们谋求品牌输出的新发展道路。

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